Verstehst du eigentlich, was dein Berater dir gerade erklärt? Kapitalanlage-Entscheidungen werden oft in Begriffen getroffen, die keiner wirklich erklärt. Das ändern wir hier — verständlich, mit echten Zahlen, ohne Fachchinesisch.
Suche nach Namen oder Stichwort, filtere nach Thema. Begriffe mit eigener Seite bekommen ein ausführliches Rechenbeispiel, alle anderen beantworten wir direkt im A-Z-Register weiter unten.
Absetzung für Abnutzung — wie du Immobilien-Kosten steuerlich geltend machst.
Die wichtigste Kennzahl: Was bringt dein eingesetztes Geld wirklich?
Wie lang ist dein Zinssatz garantiert? 5, 10, 15 oder 20 Jahre — was lohnt sich?
Was bleibt monatlich übrig — vor und nach Steuern. Die ehrliche Rechnung.
Steuer beim Immobilienverkauf vor 10 Jahren. Wann sie anfällt, wann nicht.
Schutz vor zahlungsunfähigen Mietern — wann sich die 3-5 % lohnen.
Zusätzliche Tilgung neben der Annuität — wann nutzen, wann nicht.
Zinssatz heute sichern für Anschlussfinanzierung in 1-3 Jahren.
Die konstante monatliche Gesamtrate aus Zins- und Tilgungsanteil.
Jahresmiete geteilt durch Kaufpreis — der grobe Schnellvergleich.
Realistischer als Brutto: Kosten und Kaufnebenkosten fließen mit ein.
Einmalige Steuer beim Kauf, in Baden-Württemberg aktuell 5 %.
Gemeinschaftliche Rücklage der WEG für größere Reparaturen.
Vergütung für Vermittlung — beim Kauf meist hälftig geteilt.
Nutzungsrecht ohne Eigentum — oft bei vorweggenommener Erbfolge.
Eigene Rechtsform, die eine oder mehrere Immobilien hält.
Oberbegriff für alle Ertragskennzahlen einer Immobilie.
Der noch offene Darlehensbetrag nach bisheriger Tilgung.
Übersicht über Zins-, Tilgungsanteil und Restschuld pro Jahr.
Die Gemeinschaft aller Eigentümer einer Wohnanlage.
Der tatsächliche Jahreszins inklusive aller Nebenkosten.
Der reine Grundzinssatz ohne Nebenkosten.
Der von der Bank vorsichtig angesetzte Immobilienwert.
Jeder redet über Steuervorteile bei Kapitalanlage-Immobilien — die wenigsten kennen den Unterschied wirklich. Mit Mini-Rechenbeispiel je Begriff.
Die steuerliche Abschreibung des Gebäudewerts (nicht des Grundstücks). Bestandsbauten: 2 % pro Jahr über 50 Jahre, vor 1925 errichtete Gebäude 2,5 %. Neubauten ab Fertigstellung 2023: 3 % pro Jahr. Denkmalschutz-Objekte: bis zu 9 % in den ersten 8 Jahren, danach 7 % (§7i/7h EStG).
Verkaufst du eine vermietete Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf, ist der Gewinn einkommensteuerpflichtig (§23 EStG). Nach Ablauf der 10-Jahres-Frist ist der Verkaufsgewinn vollständig steuerfrei.
Oberbegriff für die steuerliche Verteilung von Anschaffungskosten über die Nutzungsdauer. Bei Immobilien ist die AfA die zentrale Form, daneben gibt es Sonderabschreibungen (Denkmalschutz, energetische Sanierung) und die Sofortabschreibung kleinerer Erhaltungsaufwendungen.
Werbungskosten mindern die Einkünfte aus Vermietung direkt: Zinsen, Verwaltungskosten, Reisekosten zum Objekt, Maklerprovision bei Neuvermietung. Sonderausgaben (privat, z. B. Vorsorgeaufwendungen) sind davon strikt zu trennen — sie mindern nur das Gesamteinkommen, nicht die Vermietungseinkünfte direkt.
Wer den Cashflow nicht versteht, versteht seine eigene Kapitalanlage nicht.
— Julian Bertlein, Geschäftsführer WBD Immo
Zinsbindung, Sondertilgung, Forward-Darlehen, Anschlussfinanzierung — vier Begriffe, die zeitlich aufeinander aufbauen.
Legt fest, wie lange dein Sollzins fixiert ist — üblich 10, 15 oder 20 Jahre ab Vertragsschluss.
Zusätzliche Tilgung neben der Annuität, meist bis 5 % der Darlehenssumme pro Jahr kostenfrei möglich.
Sichert heute schon den Zinssatz für die Anschlussfinanzierung, die erst in 1 bis 3 Jahren beginnt.
Die neue Finanzierung der Restschuld nach Ablauf der ersten Zinsbindung — zu den dann aktuellen Konditionen.
Erstgespräche geführt — Fachbegriffe erklären wir jeden Tag neu, verständlich und ohne Fachchinesisch.
Jahre Erfahrung seit 1984 — die Begriffe auf dieser Seite sind kein Lehrbuchwissen, sondern gelebte Praxis.
begleitete Transaktionen. Jeder Begriff hier wurde in echten Käufen tausendfach angewendet.
Vier Kennzahlen, vier verschiedene Fragen. Wer nur auf die Bruttorendite schaut, übersieht oft den entscheidenden Wert für die eigene Entscheidung.
Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis
Grober erster Vergleichswert zwischen Objekten — schnell berechnet, überall zu finden.
Ignoriert Kosten, Finanzierung und Steuern komplett — sagt nichts über den tatsächlichen Ertrag.
Erste Objekt-Vorauswahl, Schnellvergleich mehrerer Angebote.
(Jahresmiete − Bewirtschaftungskosten) ÷ Kaufpreis inkl. Nebenkosten
Realistischer als die Bruttorendite, weil laufende Kosten und Kaufnebenkosten mit einfließen.
Berücksichtigt weder Finanzierungshebel noch Steuereffekt — zeigt nur die Objektqualität, nicht deinen Ertrag.
Objektvergleich auf realistischerer Basis, vor der Finanzierungsplanung.
Jährlicher Ertrag nach Finanzierung ÷ eingesetztes Eigenkapital
Was dein eigenes Geld wirklich erwirtschaftet — inklusive Hebelwirkung durch Fremdkapital.
Schwankt stark mit der Finanzierungsstruktur — bei 100 %-Finanzierung rechnerisch sehr hoch, aber ohne Kontext irreführend.
Die wichtigste Kennzahl, sobald die Finanzierung feststeht — zeigt den echten Vermögenseffekt.
Monatlicher Überschuss nach allen Kosten ÷ eingesetztes Kapital
Die ehrlichste Zahl: Was bleibt dir tatsächlich in der Tasche, nach Zins, Tilgung, Hausgeld und Steuer.
Kurzfristig oft negativ, obwohl die Immobilie langfristig durch Tilgung und Wertzuwachs Vermögen aufbaut.
Liquiditätsplanung — prüft, ob du dir die Immobilie Monat für Monat leisten kannst.
Fast. Abschreibung ist der Oberbegriff für die steuerliche Verteilung von Kosten über die Nutzungsdauer. AfA (Absetzung für Abnutzung) ist die spezifische Form davon bei Immobilien und Anlagegütern. In der Praxis werden beide Begriffe bei Immobilien synonym verwendet.
Die Bruttorendite rechnet nur Jahresmiete zu Kaufpreis, ohne jegliche Kosten. Die Nettomietrendite zieht Bewirtschaftungskosten ab und bezieht die Kaufnebenkosten mit ein — realistischer, aber immer noch ohne Finanzierungshebel und Steuereffekt.
Die Tilgung ist der planmäßige Teil deiner monatlichen Annuität, der die Restschuld reduziert. Die Sondertilgung ist eine zusätzliche, außerplanmäßige Rückzahlung obendrauf — meist optional und in vielen Verträgen bis 5 % pro Jahr kostenfrei.
Ja, das sind zwei Begriffe für dieselbe Sache: der Zeitraum, in dem dein Zinssatz vertraglich fixiert ist. „Sollzinsbindung" ist der offiziellere Begriff aus dem Kreditvertrag, „Zinsbindung" die umgangssprachliche Kurzform.
Die 8 Kernbegriffe mit eigener ausführlicher Seite, plus 15 weitere Begriffe direkt erklärt.
Absetzung für Abnutzung — wie du Immobilien-Kosten steuerlich geltend machst.
AusführlichDie wichtigste Kennzahl: Was bringt dein eingesetztes Geld wirklich?
AusführlichWie lang ist dein Zinssatz garantiert? 5, 10, 15 oder 20 Jahre — was lohnt sich?
AusführlichWas bleibt monatlich übrig — vor und nach Steuern. Die ehrliche Rechnung.
AusführlichSteuer beim Immobilienverkauf vor 10 Jahren. Wann sie anfällt, wann nicht.
AusführlichSchutz vor zahlungsunfähigen Mietern — wann sich die 3-5 % lohnen.
AusführlichZusätzliche Tilgung neben der Annuität — wann nutzen, wann nicht.
AusführlichZinssatz heute sichern für Anschlussfinanzierung in 1-3 Jahren.
Die konstante monatliche Gesamtrate aus Zins- und Tilgungsanteil eines Annuitätendarlehens. Der Zinsanteil sinkt über die Laufzeit, der Tilgungsanteil wächst entsprechend.
Jahresnettokaltmiete geteilt durch Kaufpreis, ohne Berücksichtigung von Kosten, Finanzierung oder Steuern. Nur ein grober Schnellvergleich zwischen Objekten.
Jahresmiete abzüglich Bewirtschaftungskosten, geteilt durch Kaufpreis inklusive Kaufnebenkosten. Realistischer als die Bruttorendite.
Einmalige Steuer beim Immobilienkauf, je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 % des Kaufpreises. In Baden-Württemberg aktuell 5 %.
Gemeinschaftliche Rücklage der Eigentümergemeinschaft für größere Reparaturen am Gemeinschaftseigentum, z. B. Dach oder Fassade.
Vergütung für die Vermittlung von Kauf oder Vermietung. Beim Kauf meist hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt, bei Neuvermietung zahlt in der Regel der Vermieter (Bestellerprinzip).
Recht, eine Immobilie zu nutzen oder deren Erträge zu ziehen, ohne Eigentümer zu sein. Häufig bei vorweggenommener Erbfolge eingesetzt.
Eigene Rechtsform (meist GmbH & Co. KG), die eine oder mehrere Immobilien hält — trennt das Immobilienvermögen rechtlich vom Privat- oder Betriebsvermögen.
Sammelbegriff für alle Kennzahlen, die den Ertrag einer Immobilie ins Verhältnis zu einer Bezugsgröße setzen — z. B. Kaufpreis oder Eigenkapital. Siehe Vergleichstabelle oben.
Der zu einem bestimmten Zeitpunkt noch offene Darlehensbetrag, nach Abzug aller bisherigen Tilgungsleistungen.
Übersicht, die für jeden Monat oder jedes Jahr zeigt, wie sich Zins- und Tilgungsanteil sowie die Restschuld über die Kreditlaufzeit entwickeln.
Die Gemeinschaft aller Eigentümer einer Wohnanlage. Verwaltet gemeinsam das Gemeinschaftseigentum, beschließt Instandhaltungen und das Hausgeld.
Der tatsächliche Jahreszins eines Darlehens inklusive aller Nebenkosten (z. B. Bearbeitungsgebühren) — besser vergleichbar als der reine Nominalzins.
Der im Kreditvertrag genannte Grundzinssatz, ohne Nebenkosten. Zum Vergleich verschiedener Angebote ist der Effektivzins aussagekräftiger.
Der von der Bank vorsichtig angesetzte Wert einer Immobilie, der als Grundlage für die maximale Kredithöhe dient — meist etwas niedriger als der Marktwert.
Kaufpreis 285.000 €, Kaltmiete 980 €/Monat. Ein generisches Rechenbeispiel, keine konkrete WBD-Immobilie — zeigt, wie die drei Begriffe ineinandergreifen.
Bruttorendite: 980 € × 12 ÷ 285.000 € ≈ 4,1 %. Bei angenommenen 210.000 € Gebäudewert (Grundstücksanteil separat) und 2 % AfA ergeben sich 4.200 € jährliche Abschreibung.
Bei 15 Jahren Zinsbindung und einem angenommenen Zins von rund 4 % bleibt die monatliche Zinslast über die halbe Tilgungslaufzeit planbar — keine Überraschung bei Zinsänderungen.
Miete minus Zins, Tilgung und Hausgeld ergibt vor Steuer oft einen leicht negativen Betrag. Die AfA mindert aber gleichzeitig die Steuerlast — nach Steuereffekt kann daraus ein annähernd ausgeglichener oder leicht positiver Cashflow werden.
Vereinfachtes Rechenbeispiel mit typischen Annahmen. Deine konkreten Zahlen hängen von Objekt, Finanzierung und persönlichem Steuersatz ab — das rechnen wir im Erstgespräch gemeinsam durch.
Die Bruttorendite setzt die Jahresmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis (ohne Kosten, ohne Finanzierung). Die Eigenkapitalrendite bezieht dein tatsächlich eingesetztes Geld (Eigenkapital + Nebenkosten) und den Hebel durch Fremdkapital ein — sie zeigt, was dein eigenes Geld wirklich erwirtschaftet, und liegt bei guter Finanzierung oft deutlich über der Bruttorendite.
AfA (Absetzung für Abnutzung) ist die steuerliche Abschreibung des Gebäudewerts. Bei Bestandsimmobilien (Baujahr vor 1925) gilt regulär 2,5 %, sonst 2 % pro Jahr über 40-50 Jahre; bei Neubauten mit Fertigstellung ab 2023 können es 3 % p. a. sein, bei Denkmalschutz-Objekten bis zu 9 % in den ersten 8 Jahren. Die AfA mindert dein zu versteuerndes Einkommen aus Vermietung.
Wenn du eine vermietete Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf wieder verkaufst, ist der Gewinn steuerpflichtig (Spekulationssteuer, §23 EStG). Nach Ablauf der 10-Jahres-Frist ist der Verkaufsgewinn steuerfrei — das ist einer der Gründe, warum Kapitalanlage-Immobilien als langfristige Anlage konzipiert werden.
Eine Sondertilgung ist eine zusätzliche, außerplanmäßige Rückzahlung des Darlehens neben der normalen Annuität, meist bis 5 % der Darlehenssumme pro Jahr kostenfrei möglich. Bei Kapitalanlage-Immobilien ist sie nicht immer sinnvoll: Wer stattdessen die Steuervorteile maximal ausschöpfen und Liquidität für weitere Investments halten will, tilgt oft bewusst langsamer.
Die Zinsbindung legt fest, wie lange dein Sollzins fixiert ist — üblich sind 10, 15 oder 20 Jahre. Bei aktuell moderaten Zinsniveaus sichern sich viele Kapitalanleger 15 Jahre, um Planungssicherheit über die halbe Tilgungslaufzeit zu haben.
Der Cashflow ist das, was nach Abzug aller laufenden Kosten (Zins, Tilgung, Hausgeld, Instandhaltungsrücklage) und vor bzw. nach Steuereffekt monatlich übrig bleibt. Ein positiver Cashflow bedeutet, die Immobilie trägt sich selbst oder wirft sogar Überschuss ab — negativer Cashflow heißt, du legst monatlich drauf (was bei guter Steuerwirkung trotzdem sinnvoll sein kann).
Eine Mietausfallversicherung kostet meist 3-5 % der Jahresmiete und greift, wenn Mieter zahlungsunfähig werden oder eine Räumung nötig ist. Bei solider Mieterauswahl und guter Lage (z. B. Karlsruhe, Mannheim, Heidelberg mit stabiler Nachfrage) ist sie oft verzichtbar — bei Erstinvestoren mit wenig Liquiditätspuffer kann sie sinnvoll sein.
Ein Forward-Darlehen sichert dir heute schon den Zinssatz für eine Anschlussfinanzierung, die erst in 1 bis 3 (teils bis 5) Jahren beginnt. Dafür zahlst du meist einen kleinen Zinsaufschlag pro Monat Vorlaufzeit — sinnvoll, wenn du bei aktuell attraktiven Zinsen Planungssicherheit für eine auslaufende Zinsbindung willst.
Die Annuität ist die konstante monatliche Gesamtrate aus Zins- und Tilgungsanteil. Die Tilgung ist nur der Anteil davon, der die Restschuld reduziert — anfangs klein, wächst aber über die Laufzeit, während der Zinsanteil sinkt (klassischer Annuitätendarlehen-Verlauf).
Jeder Kernbegriff hat eine eigene ausführliche Seite mit Rechenbeispielen (AfA, Eigenkapitalrendite, Zinsbindung, Cashflow, Spekulationssteuer) — verlinkt direkt aus dem A-Z-Register auf dieser Seite. Bei Fragen zu deiner konkreten Situation hilft ein kostenfreies Erstgespräch weiter.
30 Minuten, kostenlos. Wir erklären dir, welche Begriffe bei deiner konkreten Situation wirklich zählen — ohne Fachchinesisch, ohne Verkaufsdruck.
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