Cashflow-Rechner Immobilie — was am Monatsende wirklich bleibt.
Berechne den monatlichen Cashflow deiner Kapitalanlage — Miete minus Rate, Kosten und Steuer. Inklusive Eigenkapitalrendite und Mietrendite.
Und der Punkt, den fast alle übersehen: dein echter Vermögenszuwachs pro Monat — auch bei negativem Cashflow.
Cashflow in 4 Sätzen
- ✓Cashflow vor Steuer = Kaltmiete − Kreditrate − nicht umlagefähige Kosten.
- ✓Der Steuereffekt aus AfA und Schuldzinsen verbessert den Cashflow oft deutlich — in den ersten Jahren häufig Steuererstattung statt Steuerlast.
- ✓Ein leicht negativer Cashflow ist bei hoher Anfangstilgung normal: Ein Großteil der Rate baut direkt Eigenkapital auf.
- ✓Entscheidend ist die Eigenkapitalrendite (Cashflow nach Steuer + Tilgung + Wertsteigerung ÷ Eigenkapital) — nicht die Mietrendite allein.
Deine Zahlen
Steuer & Wertsteigerung
Monatlicher Cashflow
Renditen
So läuft die Rechnung Schritt für Schritt
Kaufpreis 250.000 €, Eigenkapital 50.000 €, Zins 3,6 % / Tilgung 2,0 %, Kaltmiete 950 €/Monat, Steuersatz 42 %. Eine plausible Beispielrechnung — keine echte WBD-Transaktion.
Kaufpreis + Nebenkosten
Kaufpreis + 10 % Nebenkosten
250.000 € + 25.000 € = 275.000 €
Darlehen ermitteln
Gesamtkosten − Eigenkapital
275.000 € − 50.000 € = 225.000 €
Annuität berechnen
Darlehen × (Zins 3,6 % + Tilgung 2,0 %)
225.000 € × 5,6 % = 12.600 €/Jahr = 1.050 €/Monat
Zins- und Tilgungsanteil (Jahr 1)
Zins = Darlehen × Zinssatz
Zins 8.100 € · Tilgung 4.500 €
Cashflow vor Steuer
Kaltmiete − Annuität − Nebenkosten
11.400 € − 12.600 € − 1.080 € = −190 €/Monat
AfA berechnen
2 % auf 80 % des Kaufpreises
2 % × 200.000 € = 4.000 €/Jahr
Steuereffekt
(Zins + AfA + Kosten − Miete) × Steuersatz
1.780 € × 42 % = +62 €/Monat
Cashflow nach Steuer
Cashflow vor Steuer + Steuereffekt
−190 € + 62 € = −128 €/Monat
Vermögenszuwachs
Tilgung + Cashflow nach Steuer + Wertsteigerung
375 € − 128 € + 521 € = +768 €/Monat
Ein negativer Cashflow ist kein Warnsignal. Er ist der Preis für Eigenkapital, das dir gehört.
Ø Nettomietrendite in Karlsruhe, Mannheim und Heidelberg — je nach Lage und Objektzustand.
Ø Anfangstilgung unserer Käufer — der Hebel, der Eigenkapital am schnellsten aufbaut.
Markterfahrung von WBD in Karlsruhe, Mannheim und Heidelberg — seit 1984.
Tilgung hoch, Cashflow runter — Vermögen bleibt fast stabil
Basiswerte wie oben (250.000 € Kaufpreis, 950 € Kaltmiete, 3,6 % Zins) — nur die Tilgung ändert sich.
| Tilgung | Cashflow vor Steuer | Cashflow nach Steuer | Vermögenszuwachs / Monat |
|---|---|---|---|
| 1,0 % p.a. | +4 € | +55 € | +763 € |
| 2,0 % p.a. (Standard) | −190 € | −128 € | +768 € |
| 3,0 % p.a. | −378 € | −305 € | +775 € |
Modellrechnung Jahr 1, gleiche Annahmen wie im Rechenbeispiel oben. Höhere Tilgung verschlechtert den Cashflow spürbar — der monatliche Vermögenszuwachs bleibt dabei fast unverändert, weil die zusätzliche Tilgung den geringeren Cashflow fast ausgleicht.
Häufige Rechenfehler beim Cashflow
Fehler 1: Tilgung wird als Verlust gerechnet
Ein negativer Cashflow wirkt wie Geld, das weg ist. Tatsächlich fließt der Tilgungsanteil der Rate direkt in dein Eigenkapital — es ist Vermögensaufbau, kein Verlust.
Fehler 2: Der Steuereffekt wird vergessen
Wer nur Miete minus Rate rechnet, übersieht AfA und Schuldzinsen als Werbungskosten. In den ersten Jahren entsteht dadurch oft ein steuerlicher Verlust — und eine Steuererstattung, die den Cashflow spürbar verbessert.
Fehler 3: Die Instandhaltungsrücklage fehlt komplett
Viele Kalkulationen rechnen nur mit Hausgeld, aber ohne Rücklage für Dach, Heizung oder Fassade. Ohne diesen Posten wirkt die Rechnung besser, als sie ist — realistisch sind 0,80–1,00 €/m² und Monat.
Fehler 4: Die Wertsteigerung wird zu optimistisch angesetzt
Wer mit 5 % Wertsteigerung pro Jahr rechnet, rechnet sich die Immobilie schön. Konservativ und marktüblich in guten Lagen sind 2–3 % p.a. — alles darüber ist Bonus, keine Kalkulationsbasis.
Regionale Richtwerte Karlsruhe, Mannheim, Heidelberg
Karlsruhe
Mannheim
Heidelberg
Richtwerte, keine Zusicherung — im Erstgespräch prüfen wir dein konkretes Objekt.
Häufige Fragen zum Cashflow
Wie berechne ich den Cashflow einer Immobilie?
Cashflow vor Steuer = Kaltmiete − Kreditrate (Zins + Tilgung) − nicht umlagefähige Kosten (Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, Mietausfallpuffer). Für den Cashflow nach Steuer rechnest du den Steuereffekt hinzu: Schuldzinsen und AfA mindern dein zu versteuerndes Einkommen, die Tilgung nicht. Ergibt sich in den ersten Jahren ein steuerlicher Verlust, bekommst du Steuern zurück — das verbessert deinen Cashflow.
Was ist ein negativer Cashflow bei Immobilien?
Negativer Cashflow bedeutet, dass die monatliche Kreditrate plus Kosten höher ist als die Mieteinnahme — du zahlst also monatlich etwas dazu. Das ist bei einer hohen Anfangstilgung völlig normal und nicht per se schlecht: Ein Großteil der Rate ist Tilgung, die direkt dein Eigenkapital aufbaut. Zusammen mit Steuerersparnis und Wertsteigerung kann dein Vermögen trotz negativem Cashflow Monat für Monat wachsen.
Wie berechne ich die Eigenkapitalrendite einer Immobilie?
Eigenkapitalrendite = jährlicher Ertrag ÷ eingesetztes Eigenkapital × 100. Als Ertrag zählt der Cashflow nach Steuer plus die Tilgung (Vermögensaufbau) plus die Wertsteigerung. Weil du nur einen Bruchteil des Kaufpreises als Eigenkapital einsetzt und der Rest über das Darlehen finanziert ist (Leverage-Effekt), liegt die Eigenkapitalrendite von Immobilien oft deutlich über der reinen Mietrendite.
Was ist eine gute Mietrendite?
Die Bruttomietrendite (Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100) liegt in guten Lagen oft bei 3–4 %, in einfacheren Lagen höher. Aussagekräftiger ist die Nettomietrendite, die Kaufnebenkosten und laufende nicht umlagefähige Kosten berücksichtigt. Entscheidend für den Vermögensaufbau ist am Ende aber die Eigenkapitalrendite inklusive Tilgung, Steuereffekt und Wertsteigerung.
Muss eine Kapitalanlage-Immobilie sich selbst tragen?
Nicht zwingend. Viele solide Kapitalanlagen haben anfangs einen leicht negativen Cashflow, weil hoch getilgt wird. Wichtiger ist, dass der monatliche Zuschuss überschaubar und planbar ist und der reale Vermögenszuwachs (Tilgung + Steuerersparnis + Wertsteigerung) den Zuschuss deutlich übersteigt. Genau das prüfen wir bei WBD vor jedem Kauf durch.
Wie hoch sollte die Instandhaltungsrücklage monatlich sein?
Als Faustregel rechnen wir 0,80–1,00 € pro m² und Monat bei Bestandsobjekten, bei frisch sanierten Wohnungen eher am unteren Ende. Bei einer 70-m²-Wohnung sind das 56–70 €/Monat — realistisch einzuplanen, nicht wegzurechnen.
Was passiert mit dem Cashflow, wenn die Zinsbindung ausläuft?
Nach Ende der Zinsbindung (meist 10–20 Jahre) wird zum dann aktuellen Marktzins neu finanziert. Da die Restschuld durch Tilgung bereits gesunken ist und die Miete in der Regel gestiegen ist, bleibt der Effekt auf den Cashflow meist moderat — planbar, wenn man beim Kauf nicht am Limit finanziert.
Wie wirkt sich die Mietsteigerung auf den Cashflow über die Jahre aus?
Die Kreditrate bleibt bei Annuitätendarlehen über die Zinsbindung konstant, während die Miete in der Regel jährlich moderat steigt (Index- oder Staffelmiete, ortsübliche Vergleichsmiete). Der Cashflow verbessert sich dadurch Jahr für Jahr, auch ohne dass sich an der Finanzierung etwas ändert.
Lohnt sich eine Immobilie mit dauerhaft negativem Cashflow?
Nein — ein dauerhaft, also über die gesamte Zinsbindung hinweg negativer Cashflow ohne erkennbare Besserung ist ein Warnsignal für einen zu hohen Kaufpreis oder zu niedrige Miete. Ein anfänglich negativer, aber über 3–5 Jahre klar steigender Cashflow ist dagegen der Normalfall bei solide finanzierten Kapitalanlagen.
Was macht dein Cashflow mit einem echten Objekt?
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