Rechne live mit oder folge 3 echten Beispielen.
Brutto-Mietrendite, Netto-Mietrendite, Eigenkapitalrendite, Cashflow nach Steuern — alle vier Kennzahlen erklärt, live berechenbar und mit 3 echten, nachrechenbaren Beispielen aus Karlsruhe, Mannheim und Heidelberg.
Rendite einer Kapitalanlage-Immobilie — das Wichtigste in 5 Punkten
- ✓Die Brutto-Mietrendite (Jahresmiete/Kaufpreis) ist nur der erste Anhaltspunkt — ab 4 % in Uni-Städten wie Karlsruhe, Mannheim und Heidelberg gilt das als solide.
- ✓Die Netto-Mietrendite liegt real 0,6 bis 1,2 Prozentpunkte unter der Brutto-Rendite, weil Kaufnebenkosten und nicht umlagefähige Kosten mit einberechnet werden.
- ✓Die Eigenkapitalrendite ist die wichtigste Zahl: Durch den Bankhebel erreichen gute Kapitalanlagen 15 bis 30 % p.a. — deutlich mehr als der ETF-Langfristschnitt von rund 7 %.
- ✓Der monatliche Cashflow ist vor Steuern oft leicht negativ (−150 bis −350 €), wird aber durch AfA- und Zinsabzug häufig neutral oder sogar positiv.
- ✓Ein Renditerechner ersetzt nie die Einzelfallprüfung — Zinssatz, Steuersatz, Objektzustand und Lage verändern jede Zahl spürbar.
Vier Kennzahlen, die aufeinander aufbauen.
Jede Zahl ist genauer als die vorherige — und jede korrigiert einen blinden Fleck der davor.
Brutto-Mietrendite
Jahresmiete / Kaufpreis × 100
Erster Anhaltspunkt — sagt noch nichts über Kosten.
Netto-Mietrendite
minus Kaufnebenkosten & Bewirtschaftung
Realistischer, aber noch ohne Finanzierungshebel.
Cashflow nach Steuern
Miete − Annuität − Kosten + Steuervorteil
Was monatlich wirklich fließt oder kostet.
Eigenkapitalrendite
Tilgung + Wertsteigerung + Cashflow / EK
Die wichtigste Zahl — der echte Vergleich zu ETF.
Stell deine Eckdaten ein — sieh alle 4 Kennzahlen live.
Kaufpreis, Eigenkapital, Kaltmiete und Zinssatz per Slider anpassen. Brutto- und Netto-Mietrendite, Cashflow-Ampel und Eigenkapitalrendite rechnen sofort mit.
≈ 58 m² bei regionstypischem qm-Preis
≈ 928 €/Monat Kaltmiete gesamt
inkl. Tilgung, Wertsteigerung (3 % p.a.) und Cashflow nach Steuern
Vereinfachte Modellrechnung (Kaufnebenkosten ≈10,5 %, Instandhaltung 1 €/m²/Monat, Standard-AfA 2 %, Grenzsteuersatz 38 %, Tilgung 1,5 % anfänglich). Ersetzt keine Beratung — im Erstgespräch rechnen wir mit deinen echten Zahlen.
Diese Zahlen mit echten Daten durchrechnen → Erstgespräch sichernBrutto- und Netto-Mietrendite im Detail.
1. Brutto-Mietrendite
Formel: (Jahresnettokaltmiete / Kaufpreis) × 100
Erste Einschätzung, wie viel Miete der Kaufpreis bringt — ohne Kosten. Beispiel: 9.600 € Jahresmiete / 240.000 € Kaufpreis = 4,0 %.
Faustregel: Ab 4 % in Universitätsstädten wie Karlsruhe, Mannheim, Heidelberg solide.
2. Netto-Mietrendite
Formel: (Jahresmiete − nicht umlagefähige Kosten) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100
Berücksichtigt die größte Einsteiger-Falle: Kaufnebenkosten. In Baden-Württemberg allein 5,0 % Grunderwerbsteuer, dazu 1,5–2,0 % Notar/Grundbuch und ggf. 3,57 % Maklerprovision.
Faustregel: Brutto minus 0,6 bis 1,2 Prozentpunkte = Netto. Ab 2,8 % netto gut.
3. Eigenkapitalrendite — die wichtigste Zahl.
(Tilgung + Wertsteigerung + Cashflow) / eingesetztes Eigenkapital × 100. Der Bankhebel macht aus einer soliden Mietrendite eine Eigenkapitalrendite, die ETFs strukturell nicht erreichen — weil kein Broker der Welt dir 80 % Fremdkapital für ein Aktiendepot gibt.
Brutto-Mietrendite gilt in Karlsruhe, Mannheim und Heidelberg als solide Ausgangsbasis.
Eigenkapitalrendite p.a. sind bei gutem Finanzierungshebel realistisch — Vergleichswert ETF: rund 7 %.
Kaufnebenkosten (GrESt, Notar, Makler) werden von Einsteigern am häufigsten unterschätzt oder vergessen.
4. Cashflow nach Steuern — inklusive AfA-Basics.
Die Formel
Formel: Mieteinnahmen − Annuität − Bewirtschaftung + Steuerersparnis
Beispiel: 800 € Miete − 720 € Rate − 80 € Hausgeld + 150 € Steuervorteil = 150 € positiver Cashflow. Bei vielen Kapitalanlagen liegt der monatliche Eigenaufwand vor Steuern bei 100–300 € — durch den Steuervorteil oft ausgeglichen oder sogar positiv.
AfA-Basics
Standard-AfA: 2 % p.a. auf den Gebäudewertanteil (Bestand) · 3 % p.a. bei Neubau ab 2023 · Denkmalschutz: 9 % für 8 Jahre, danach 7 % für 4 Jahre.
Absetzbar sind AfA, Schuldzinsen und nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten. Steuerersparnis = absetzbare Kosten × persönlicher Grenzsteuersatz.
So verändert sich deine Rendite über 15 Jahre.
Drei Effekte wirken zusammen: Die Restschuld sinkt, dein Eigenkapitalanteil wächst, und der Cashflow kippt von negativ zu positiv.
Cashflow oft leicht negativ, Tilgung startet, Restschuld noch hoch.
−180 €/MonRestschuld sinkt spürbar, Miete meist einmal angepasst, Cashflow nähert sich Null.
−40 €/MonEigenkapitalanteil deutlich gewachsen, Mietsteigerungen greifen, Cashflow meist positiv.
+90 €/MonZinsbindung läuft ggf. aus — Anschlussfinanzierung mit stark reduzierter Restschuld.
+220 €/MonBeispiel 1: Karlsruhe Denkmalschutz-Wohnung
2-Zimmer · 55 m² · Innenstadt · 20.000 € EK
Eckdaten:
- → Kaufpreis: 245.000 €
- → Kaufnebenkosten: 25.500 € (10,4 %)
- → Eigenkapital: 20.000 €
- → Darlehen: 250.500 € bei 3,8 % (15 Jahre fix)
- → Annuität: 1.099 €/Monat (4 % Zins + 1,3 % Tilgung)
- → Kaltmiete: 825 €/Monat (15 €/m²)
- → Hausgeld umlagefähig: 80 € (Mieter trägt)
- → Hausgeld nicht umlagefähig: 60 €
Renditezahlen:
- → Brutto-Mietrendite: 4,04 %
- → Netto-Mietrendite: 3,38 %
- → Cashflow vor Steuer: −334 €/Monat
- → Steuervorteil Denkmalschutz: 9 % AfA × 196k Sanierungsanteil × 35 % = 6.174 €/Jahr = 514 €/Monat
- → Cashflow nach Steuern: +180 €/Monat (positiv!)
- → Tilgung: 296 €/Monat = 3.552 €/Jahr
- → Wertsteigerung 3 % p.a. auf 245k = 7.350 €/Jahr
- → Eigenkapitalrendite: (3.552 + 7.350 + 2.160) / 20.000 × 100 = 65,3 % p.a.
Hinweis: Denkmalschutz-Sonder-AfA 9 % nur in den ersten 8 Jahren, danach 7 % für 4 Jahre. Anteil Sanierung am Kaufpreis muss vom Bauträger ausgewiesen sein.
Beispiel 2: Mannheim Neubau-Wohnung
3-Zimmer · 72 m² · Lindenhof · 50.000 € EK
Eckdaten:
- → Kaufpreis: 320.000 €
- → Kaufnebenkosten: 32.000 € (10 %)
- → Eigenkapital: 50.000 €
- → Darlehen: 302.000 € bei 3,5 % (20 Jahre fix)
- → Annuität: 1.258 €/Monat (3,5 % Zins + 1,5 % Tilgung)
- → Kaltmiete: 1.100 €/Monat (15,30 €/m²)
- → Bewirtschaftung nicht umlagefähig: 90 €/Monat
Renditezahlen:
- → Brutto-Mietrendite: 4,13 %
- → Netto-Mietrendite: 3,40 %
- → Cashflow vor Steuer: −248 €/Monat
- → Steuervorteil (Standard-AfA 3 % Neubau + Zinsen): ~190 €/Monat bei 35 %
- → Cashflow nach Steuern: −58 €/Monat
- → Tilgung: 378 €/Monat = 4.536 €/Jahr
- → Wertsteigerung 3 % p.a. = 9.600 €/Jahr
- → Eigenkapitalrendite: (4.536 + 9.600 − 696) / 50.000 × 100 = 26,9 % p.a.
Beispiel 3: Heidelberg Bestandswohnung
1-Zimmer-Studio · 32 m² · Bergheim · 35.000 € EK
Eckdaten:
- → Kaufpreis: 195.000 €
- → Kaufnebenkosten: 20.000 €
- → Eigenkapital: 35.000 €
- → Darlehen: 180.000 € bei 3,7 % (15 Jahre)
- → Annuität: 750 €/Monat
- → Kaltmiete: 640 €/Monat (20 €/m² — Studierenden-Lage)
- → Bewirtschaftung nicht umlagefähig: 50 €
Renditezahlen:
- → Brutto-Mietrendite: 3,94 %
- → Netto-Mietrendite: 3,29 %
- → Cashflow vor Steuer: −160 €/Monat
- → Steuervorteil bei 30 %: ~110 €/Monat
- → Cashflow nach Steuern: −50 €/Monat
- → Tilgung: 240 €/Monat
- → Wertsteigerung 3 % p.a. = 5.850 €/Jahr
- → Eigenkapitalrendite: (2.880 + 5.850 − 600) / 35.000 × 100 = 23,2 % p.a.
Kapitalanlage-Immobilie vs. ETF/Aktien.
| Kennzahl | Kapitalanlage-Immobilie | ETF / Aktien |
|---|---|---|
| Eigenkapital-Hebel | 5–10× (mit Bankdarlehen) | 1× (kein Hebel sicher möglich) |
| Eigenkapitalrendite | 15–30 % p.a. typisch | 7 % p.a. langfristig |
| Cashflow | Mieteinnahmen ab Tag 1 | Erst bei Verkauf oder Dividende |
| Steuervorteil | AfA + Zinsabzug substantiell | Sparerpauschbetrag 1.000 € |
| Inflationsschutz | Sachwert + Mieten steigen mit Inflation, Schulden entwerten sich | Teilweise, abhängig vom Marktsegment |
| Volatilität | Sehr niedrig | Tagesschwankungen 1–5 % |
| Liquidität | Niedrig (3–6 Monate Verkauf) | Sehr hoch (Sekunden) |
5 Rechenfehler, die die Rendite schönreden.
Kaufnebenkosten vergessen
Grunderwerbsteuer (5 % in Baden-Württemberg), Notar und Grundbuch (1,5–2 %) sowie ggf. Maklerprovision (3,57 % inkl. MwSt.) summieren sich schnell auf 9–12 % des Kaufpreises. Wer nur mit dem reinen Kaufpreis rechnet, überschätzt seine Rendite von Anfang an.
Instandhaltungsrücklage zu niedrig angesetzt
Realistisch sind rund 1 €/m²/Monat bzw. 10–12 €/m² pro Jahr bei älterem Bestand. Wer hier mit 0 € rechnet, hat auf dem Papier eine bessere Rendite — bis die erste größere Reparatur ansteht.
Leerstand komplett ignoriert
Auch in gefragten Lagen wie Karlsruhe, Mannheim oder Heidelberg gibt es Mieterwechsel mit ein bis zwei Monaten Leerstand. Wer die Jahresmiete durchgehend zu 100 % einplant, rechnet sich unrealistisch gut.
Zinsbindungsende nicht einkalkuliert
Nach Ablauf der Zinsbindung (meist 10–15 Jahre) folgt eine Anschlussfinanzierung zu dann aktuellen Konditionen. Bei stark gesunkener Restschuld ist das meist unproblematisch — wer es aber nie einplant, wird überrascht.
Wertsteigerung als Garantie behandelt
Die üblichen 2–3 % p.a. Wertsteigerung sind ein langfristiger Erfahrungswert für gefragte Lagen, keine Garantie. Eine solide Kapitalanlage muss auch ohne Wertsteigerung über Mietcashflow und Tilgung funktionieren.
Renditerechner Kapitalanlage-Immobilien — kurz beantwortet.
Wie berechne ich die Brutto-Mietrendite?
Brutto-Mietrendite = (Jahresnettokaltmiete / Kaufpreis) × 100. Beispiel: 9.600 € Jahresmiete / 240.000 € Kaufpreis = 4,0 % Brutto-Mietrendite. Faustregel: Ab 4 % Brutto in Universitätsstädten ist solide.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Netto-Mietrendite?
Brutto = Mieteinnahmen / Kaufpreis. Netto = (Mieteinnahmen − nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten). Netto ist immer niedriger und realistischer. Beispiel: 4,0 % brutto entsprechen typisch 2,8–3,2 % netto.
Was ist die Eigenkapitalrendite und warum ist sie wichtiger?
Die Eigenkapitalrendite zeigt, wie viel Rendite du auf dein eingesetztes Geld bekommst — unter Einsatz des Bank-Hebels. Beispiel: 30.000 € Eigenkapital, jährlicher Vermögenszuwachs 9.600 € (Tilgung + Wertsteigerung) = 32 % Eigenkapitalrendite. Das ist der ehrliche Vergleichswert zu Aktien/ETFs.
Was ist Cashflow nach Steuern?
Cashflow nach Steuern = Mieteinnahmen − Annuität (Zins + Tilgung) − Bewirtschaftungskosten + Steuerersparnis. Beispiel: 800 € Miete − 720 € Rate − 80 € Hausgeld + 150 € Steuervorteil = 150 € positiver Cashflow. Bei vielen Kapitalanlagen ist der monatliche Eigenaufwand 100–300 € — durch Steuervorteil oft ausgeglichen.
Wie berechne ich den Steuervorteil als Vermieter?
Absetzbar sind: AfA (2 % des Gebäudewerts p.a., bei Denkmalschutz 9 % in 8 Jahren), Schuldzinsen, nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten. Steuerersparnis = absetzbare Kosten × persönlicher Grenzsteuersatz. Beispiel bei 35 % Grenzsteuersatz: 12.000 € absetzbar × 35 % = 4.200 €/Jahr Ersparnis = 350 €/Monat.
Welche Rendite ist bei Kapitalanlage-Immobilien in Karlsruhe, Mannheim und Heidelberg realistisch?
In gefragten Lagen dieser drei Städte liegen Brutto-Mietrenditen aktuell meist zwischen 3,5 % und 4,5 %, Netto zwischen 2,8 % und 3,6 %. Die Eigenkapitalrendite hängt stark vom Finanzierungshebel ab — bei 15–20 % Eigenkapitalanteil und normaler Tilgung sind 15–25 % p.a. realistisch, bei Denkmalschutz-Sonder-AfA auch deutlich mehr.
Welche Fehler machen Einsteiger bei der Renditeberechnung am häufigsten?
Die drei häufigsten Fehler: Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler — zusammen 9–12 %) werden vergessen, die Instandhaltungsrücklage wird zu niedrig angesetzt (realistisch 1 €/m²/Monat), und Leerstandsrisiko wird komplett ignoriert. Wer nur mit der Brutto-Mietrendite rechnet, überschätzt die tatsächliche Rendite oft um 1–2 Prozentpunkte.
Wie verändert sich meine Rendite über die Zeit (z. B. nach 10 oder 15 Jahren)?
Drei Effekte wirken zusammen: Die Restschuld sinkt durch Tilgung, dein Eigenkapitalanteil (und damit dein Vermögen) wächst automatisch, und bei auslaufender Zinsbindung kann sich die Rate ändern. Der Cashflow entwickelt sich meist von leicht negativ in den ersten Jahren zu deutlich positiv ab Jahr 10–15, wenn Mieten steigen und die Tilgung fortschreitet.
Ist ein Online-Renditerechner verlässlich oder brauche ich eine individuelle Beratung?
Ein Rechner liefert eine erste, seriöse Einschätzung — aber jede reale Finanzierung hat individuelle Zinskonditionen, jeder Steuerfall einen anderen Grenzsteuersatz, und jedes Objekt eigene Instandhaltungsrisiken. Für eine belastbare Entscheidung sollte die Modellrechnung immer mit echten Bank- und Steuerdaten abgeglichen werden — genau das machen wir im kostenfreien Erstgespräch.
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