Renditerechner Immobilien — deine Kapitalanlage in 30 Sekunden durchgerechnet
Trag deine Zahlen ein. Brutto-Rendite, Eigenkapitalrendite, Cashflow nach Steuern, 30-Jahres-Vermögen — alles sofort. Kein Login, keine Anmeldung. Direkt im Browser.
Deine Zahlen
Deine Rendite
Monatlicher Cashflow
Vermögensentwicklung
| Jahr | Wert | Restschuld | Reinvermögen |
|---|
Kurz zusammengefasst
- →Brutto-Rendite = Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis. Die Netto-Rendite bezieht Nebenkosten und Bewirtschaftung mit ein.
- →Die Eigenkapitalrendite zeigt den Hebel durch Fremdkapital — oft aussagekräftiger als die Brutto-Rendite.
- →Denkmal-AfA (9%/8 Jahre + 7%/4 Jahre) kann die Steuerersparnis und damit den Cashflow nach Steuer deutlich verbessern.
- →Region Karlsruhe/Mannheim/Heidelberg: realistische Netto-Mietrenditen aktuell zwischen 3,2% und 4,5%, je nach Lage und Objektzustand.
So rechnet dieser Rechner
Kein Black-Box-Tool: hier siehst du, welche Formeln hinter jedem Ergebnis oben stecken — Schritt für Schritt.
- 1. Gesamtkosten ermitteln
Kaufpreis + Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, ggf. Makler) = Gesamtkosten der Investition.
- 2. Darlehen berechnen
Gesamtkosten − eingesetztes Eigenkapital = benötigte Darlehenssumme.
- 3. Annuität berechnen
Darlehen × (Zinssatz + Tilgungssatz) = jährliche Annuität (Zins- und Tilgungsrate).
- 4. Cashflow vor Steuer
Jahreskaltmiete − Annuität − nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten = Cashflow vor Steuer.
- 5. AfA berücksichtigen
Lineare AfA (2% auf Gebäudewert) oder bei Denkmalimmobilien die Sonder-AfA (9%/8 Jahre + 7%/4 Jahre auf den Sanierungsanteil) mindern die Steuerlast.
- 6. Cashflow nach Steuer
Steuerersparnis aus AfA, Zinsen und Bewirtschaftungskosten wird zum Cashflow vor Steuer addiert.
- 7. Eigenkapitalrendite berechnen
(Tilgung + Wertsteigerung + Cashflow nach Steuer) ÷ eingesetztes Eigenkapital = Eigenkapitalrendite.
Rechenbeispiel mit echten Regionalzahlen
Drei plausible Szenarien aus Karlsruhe, Mannheim und Heidelberg (Stand 2026) — als Orientierung, nicht als reales Investmentangebot. Per Klick direkt oben in den Rechner laden.
Karlsruhe-Durlach
- Kaufpreis: 320.000 €
- Kaltmiete: 950 €/Monat
- Brutto-Rendite: ~3,6%
Mannheim-Neckarstadt
- Kaufpreis: 210.000 €
- Kaltmiete: 780 €/Monat
- Brutto-Rendite: ~4,5%
Heidelberg-Weststadt
- Kaufpreis: 280.000 €
- Kaltmiete: 820 €/Monat
- Sonder-AfA-Hebel aktiv
Fallstricke beim Selbst-Rechnen
Die häufigsten Rechenfehler, die Zahlen schönfärben oder verzerren.
Banken rechnen oft mit konservativeren Mietansätzen und höheren Rücklagen. Dieser Rechner zeigt die tatsächliche Annuität und den realen Cashflow nach Steuern anhand deiner Eingaben.
Ohne realistische Bewirtschaftungskosten wirkt jede Rendite besser als sie ist. Trag mindestens 0,50-1 €/m² monatlich als Rücklage im Feld „Bewirtschaftung" ein.
Ja, für die Eigenkapitalrendite — aber nur als Annahme, nicht als Garantie. Rechne konservativ (2-3% p.a.) statt mit Extremwerten der letzten Boom-Jahre.
Nein. Die Steuerersparnis verbessert den Cashflow, ersetzt aber keine solide Lage- und Mietpreisprüfung. Beide Faktoren gehören zusammen betrachtet.
Nein. Die Brutto-Rendite ignoriert Nebenkosten, Finanzierung und Steuern komplett. Entscheidend für die reale Vermögensentwicklung ist die Eigenkapitalrendite in Kombination mit dem Cashflow nach Steuer.
Häufige Fragen zum Renditerechner
Wie berechnet man die Rendite einer Immobilie? +
Die Brutto-Mietrendite ergibt sich aus der Jahreskaltmiete geteilt durch den Kaufpreis, mal 100. Für ein realistischeres Bild zieht die Netto-Mietrendite zusätzlich Kaufnebenkosten und nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten heran. Beide Werte zeigt der Rechner oben live an.
Was ist eine gute Mietrendite bei einer Kapitalanlage-Immobilie? +
In den Metropolregionen Karlsruhe, Mannheim und Heidelberg gelten Netto-Mietrenditen zwischen 3,2% und 4,5% aktuell als solide, abhängig von Lage, Baujahr und Sanierungsstand. Entscheidender als die reine Mietrendite ist meist die Eigenkapitalrendite, weil sie den Fremdkapitalhebel berücksichtigt.
Was bedeutet Eigenkapitalrendite und warum ist sie wichtiger als die Bruttorendite? +
Die Eigenkapitalrendite setzt den jährlichen Vermögenszuwachs (Tilgung + Wertsteigerung + Cashflow nach Steuern) ins Verhältnis zum eingesetzten Eigenkapital. Da bei einer fremdfinanzierten Immobilie meist nur 10-20% Eigenkapital eingesetzt werden, kann die Eigenkapitalrendite deutlich über der Bruttorendite liegen.
Wie wirkt sich die Denkmal-AfA auf die Rendite aus? +
Bei denkmalgeschützten Immobilien lässt sich der Sanierungsanteil des Kaufpreises über 8 Jahre mit 9% und weitere 4 Jahre mit 7% steuerlich abschreiben. Das senkt die Steuerlast erheblich und verbessert den Cashflow nach Steuern spürbar, besonders bei hohem persönlichem Steuersatz.
Welche Kaufnebenkosten muss ich einplanen? +
In Baden-Württemberg (Karlsruhe, Mannheim, Heidelberg) liegen die Kaufnebenkosten inklusive Grunderwerbsteuer (5%), Notar- und Grundbuchkosten sowie ggf. Maklercourtage typischerweise zwischen 10% und 12% des Kaufpreises.
Warum weicht die Rechnung des Rechners von der Berechnung meiner Bank ab? +
Banken rechnen oft mit konservativeren Mietansätzen, höheren Instandhaltungsrücklagen oder anderen Tilgungsmodellen. Dieser Rechner zeigt die tatsächliche Annuität (Zins + Tilgung) und den realen Cashflow nach Steuern basierend auf den von dir eingegebenen Werten.
Ist die Wertsteigerung in der Rendite realistisch angesetzt? +
Der Rechner arbeitet mit einer von dir wählbaren jährlichen Wertsteigerungsrate (Standard 3%). Historisch lagen die Wertsteigerungen in Karlsruhe, Mannheim und Heidelberg über 20-Jahres-Zeiträume in ähnlicher Größenordnung, Schwankungen einzelner Jahre sind jedoch normal und sollten konservativ eingeplant werden.
Kann ich mit dem Rechner auch ein bestehendes Kaufangebot prüfen? +
Ja. Trag Kaufpreis, Miete und Finanzierungsdaten aus deinem Exposé oder Bankangebot ein, um zu sehen, ob die Zahlen zu deiner gewünschten Eigenkapitalrendite passen. Im kostenfreien Erstgespräch prüfen wir dein konkretes Angebot zusätzlich gegen.
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