Cashflow bei Immobilien: was am Monatsende wirklich übrig bleibt.
Cashflow ist der Geld-Strom, der aus deiner Kapitalanlage in dein Konto fließt, oder eben nicht. Es gibt zwei Werte, die du kennen musst: vor Steuer und nach Steuer. Wir zeigen dir beide, mit echtem Rechenbeispiel aus Karlsruhe.
Typischer Cashflow nach Steuer im ersten Jahr — leicht negativ und dabei völlig normal.
Realistischer Cashflow nach Steuer nach 10 Jahren, wenn Mieten mit ca. 2,5 %/Jahr steigen.
Nach dieser Zeit kippt der Cashflow bei den meisten Kapitalanlagen im Schnitt von negativ auf positiv.
Cashflow bei Immobilien in 4 Punkten
- ✓Cashflow ist das Geld, das nach Miete minus Annuität minus Bewirtschaftungskosten monatlich übrig bleibt (vor Steuer) beziehungsweise nach Anrechnung der Steuerersparnis (nach Steuer).
- ✓Anfangs ist ein leicht negativer Cashflow (−50 bis −200 €/Monat) bei Kapitalanlagen normal, solange Tilgung und Wertsteigerung ihn ausgleichen.
- ✓Steigende Mieten kippen den Cashflow meist nach 7 bis 9 Jahren ins Positive.
- ✓Cashflow ist nur ein Baustein der Gesamtrendite, nicht die ganze Wahrheit. Tilgung und Wertsteigerung wiegen oft schwerer.
So wird aus deiner Miete dein Cashflow.
Von der Kaltmiete bis zum echten Eigenaufwand: sechs Stationen, die jeder Euro monatlich durchläuft. Tippe auf eine Station für die Erklärung.
Warum Cashflow anfangs oft negativ ist.
Zins + Tilgung übersteigen die Miete
Am Anfang ist die Annuität (Zins und Tilgung zusammen) meist höher als das, was allein durch die Miete hereinkommt. Das ist bei Fremdfinanzierung eingepreist, nicht die Ausnahme.
Bewirtschaftungskosten sind real
Verwaltung, Instandhaltungsrücklage und nicht umlagefähige Nebenkosten fließen jeden Monat ab, unabhängig davon, ob die Miete steigt oder nicht.
Junge Finanzierung, volle Rate
In den ersten Jahren ist die Restschuld am höchsten und damit auch die Zinslast. Mit jedem Tilgungsjahr sinkt der Zinsanteil, die Rate entlastet den Cashflow zunehmend.
Ist dein Cashflow im normalen Rahmen?
Stell deinen eigenen monatlichen Cashflow nach Steuer ein. Die Ampel zeigt dir eine erste Einordnung, keine vollständige Berechnung.
Dein Cashflow nach Steuer liegt im komfortablen Bereich. Das ist bei vielen Kapitalanlagen bereits ein sehr solides Ergebnis, besonders in den ersten Jahren.
2-Zimmer-ETW, 65 m², Kaufpreis 195.000 €.
Nehmen wir ein realistisches Objekt in mittlerer Lage in Karlsruhe: eine 65 m² große 2-Zimmer-Eigentumswohnung für 195.000 € (rund 3.000 €/m²). Finanziert werden 175.000 € über ein Darlehen bei 3,8 % Zins und 2 % Anfangstilgung, der Rest kommt aus Eigenmitteln und Kaufnebenkosten.
Die Annuität (Zins plus Tilgung) liegt bei rund 845 € im Monat. Die Kaltmiete beträgt 780 € (rund 12 €/m², plausibel für Karlsruhe Mittellage), dazu kommen 65 € Bewirtschaftungskosten für Verwaltung und Rücklage.
Ergebnis: Schon im ersten Jahr ist dieses Objekt nach Steuer leicht positiv. Zum Vergleich ein typisches, etwas konservativeres Anfangsjahr-Beispiel: 800 € Miete, 920 € Annuität, 60 € Bewirtschaftung ergeben −180 € vor Steuer, mit 130 € Ersparnis also −50 € nach Steuer, ebenfalls im tragbaren Bereich.
Cashflow ist nur ein Baustein der Rendite.
Tilgung und Wertsteigerung tragen bei den meisten Kapitalanlagen deutlich mehr zur Gesamtrendite bei als der laufende Cashflow.
Wann kippt der Cashflow ins Positive?
Bei rund 2,5 % Mietsteigerung pro Jahr und gleichbleibender Annuität dreht der Cashflow bei diesem Beispielobjekt zwischen Jahr 7 und 9 von negativ auf positiv.
Cashflow-Killer, die du vermeiden kannst.
Zu hohe Anfangstilgung gewählt
Eine hohe Tilgungsrate baut zwar schneller Vermögen auf, drückt aber den monatlichen Cashflow unnötig stark ins Minus. Die Tilgungshöhe sollte zum Eigenaufwand passen, den man tragen will.
Vollfinanzierung ohne Objektsorgfalt
100 % Fremdkapital ist kein Problem an sich, wird aber riskant, wenn die Objektauswahl nicht stimmt. Lage und Substanz entscheiden, ob der Cashflow überhaupt eine Chance hat, sich zu erholen.
Sanierungsstau übersehen
Wer bei der Besichtigung Instandhaltungsrückstände übersieht, zahlt sie später über unerwartete Sonderumlagen oder höhere Rücklagen — direkt zulasten des Cashflows.
Lage mit stagnierenden Mieten
Der Cashflow-Turnaround nach 7 bis 9 Jahren funktioniert nur, wenn die Mieten in der gewählten Lage tatsächlich steigen. In schrumpfenden Regionen bleibt der negative Cashflow dauerhaft negativ.
Verwaltungskosten unterschätzt
Wer die Bewirtschaftungskosten zu knapp kalkuliert, erlebt spätestens bei der ersten Nebenkostenabrechnung eine böse Überraschung — und einen Cashflow, der schlechter ausfällt als geplant.
Cashflow vor Steuer vs. nach Steuer.
Wie sieht der Cashflow in der Region konkret aus?
Bei Kaufpreisen von 2.800 bis 4.200 €/m² und Bruttomietrenditen zwischen 3,2 und 4,1 % ist ein anfänglich leicht negativer Cashflow in guten Lagen die Regel, wird aber durch stabile Mietnachfrage und Wertsteigerung in der Region meist gut ausgeglichen. Seit 1984 kaufen und vermieten wir in genau diesen drei Städten und kennen die Mikrolagen, in denen sich der Cashflow-Turnaround schneller einstellt.
Wie schneidet die vermietete Immobilie im Vergleich ab?
Cashflow bei Immobilien, kurz beantwortet.
Was bedeutet Cashflow bei einer Immobilie genau?
Der Cashflow ist der monatliche Geldüberschuss (oder -fehlbetrag), der übrig bleibt, wenn man von den Mieteinnahmen die Finanzierungsrate (Zins + Tilgung) und die laufenden Bewirtschaftungskosten abzieht.
Was ist der Unterschied zwischen Cashflow vor und nach Steuer?
Cashflow vor Steuer ist die reine Differenz aus Miete minus Annuität minus Bewirtschaftung. Cashflow nach Steuer rechnet zusätzlich die Steuerersparnis durch AfA und Schuldzinsenabzug ein und zeigt den tatsächlichen Eigenaufwand.
Ist ein negativer Cashflow bei einer Kapitalanlage-Immobilie schlecht?
Nicht zwingend. Solange die monatliche Unterdeckung im Rahmen von 5 bis 10 % des Netto-Einkommens bleibt und durch Tilgung sowie Wertsteigerung überkompensiert wird, ist ein leicht negativer Cashflow zu Beginn normal und kein Warnsignal.
Ab welchem Betrag sollte man beim negativen Cashflow genauer hinschauen?
Als Faustregel gilt: −50 bis −200 € pro Monat nach Steuer sind meist tragbar. Bei −300 € und mehr sollte man Finanzierungsstruktur, Mietansatz und Objektauswahl noch einmal genau prüfen.
Wie berechnet man den Cashflow einer Immobilie konkret?
Cashflow vor Steuer = Kaltmiete minus Annuität (Zins + Tilgung) minus Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, ggf. nicht umlagefähige Nebenkosten). Cashflow nach Steuer = Cashflow vor Steuer plus monatliche Steuerersparnis.
Wann wird der Cashflow einer vermieteten Immobilie positiv?
Bei realistischen Mietsteigerungen von rund 2 bis 3 % pro Jahr und gleichbleibender Annuität kippt der Cashflow bei vielen Kapitalanlagen zwischen dem 7. und 9. Jahr von negativ auf positiv.
Ist Cashflow wichtiger als die Rendite einer Immobilie?
Nein. Der Cashflow zeigt nur die monatliche Liquidität, nicht die Gesamtrendite. Tilgung (Vermögensaufbau) und Wertsteigerung tragen bei den meisten Kapitalanlagen deutlich mehr zur Gesamtrendite bei als der laufende Cashflow.
Welche Fehler verschlechtern den Cashflow unnötig?
Zu hohe anfängliche Tilgungssätze, eine Vollfinanzierung ohne sorgfältige Objektauswahl, übersehener Sanierungsstau, Lagen mit stagnierenden Mieten und unterschätzte Verwaltungs- beziehungsweise Instandhaltungskosten.
Wie ist die Cashflow-Situation bei Kapitalanlagen in Karlsruhe, Mannheim und Heidelberg?
Bei Kaufpreisen von rund 2.800 bis 4.200 €/m² und Bruttomietrenditen zwischen 3,2 und 4,1 % ist ein anfänglich leicht negativer Cashflow in guten Lagen die Regel, wird aber durch stabile Mietnachfrage und Wertsteigerung in der Region meist gut ausgeglichen.
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