AfA-Abschreibung bei Immobilien: Was du 2026 wirklich absetzen kannst
Die AfA ist der Steuerhebel, der jedes Jahr Geld zurückholt — ohne dass real ein Euro fließt. Hier erfährst du, wie viel Prozent gelten, wie du selbst rechnest und wo die Denkmal-AfA noch mehr herausholt.
AfA-Abschreibung — das Wichtigste in 5 Punkten
- ✓Die AfA ("Absetzung für Abnutzung") schreibt den Wertverlust deines Gebäudes steuerlich ab — nicht den Grundstücksanteil.
- ✓Regelsatz für Bestandsimmobilien: 2 % p.a. linear über 50 Jahre (Baujahr 1925 oder später); vor 1925 gelten 2,5 %.
- ✓Für Neubauten mit Bauantrag ab 1.1.2023 gilt die erhöhte lineare AfA von 3 % p.a.
- ✓Bei denkmalgeschützten Sanierungen kommt die Sonder-AfA nach § 7i EStG hinzu: 9 % p.a. in den Jahren 1-8, 7 % in den Jahren 9-12.
- ✓Faustregel für die Aufteilung: rund 80 % des Kaufpreises entfallen auf das Gebäude, 20 % auf das Grundstück — die AfA wirkt nur auf den Gebäudeanteil.
Die AfA ist die steuerliche Abschreibung deines Gebäude-Wertverlusts.
AfA steht für Absetzung für Abnutzung (§ 7 EStG) — die steuerliche Anerkennung, dass ein Gebäude über die Jahre an Substanz verliert. Bei vermieteten Immobilien darfst du jährlich einen festen Prozentsatz des Gebäudewerts von deinen Mieteinnahmen abziehen. Das senkt dein zu versteuerndes Einkommen — Jahr für Jahr, ganz ohne dass dir tatsächlich Geld aus der Tasche geht. Genau das macht die AfA zum wirkungsvollsten laufenden Steuerhebel bei Kapitalanlage-Immobilien.
Welcher Satz für welches Baujahr gilt.
Baujahr vor 1925
Ältere Bestandsgebäude — höherer Satz, kürzere Nutzungsdauer
Baujahr ab 1925
Regelsatz für die meisten Bestandswohnungen in Karlsruhe, Mannheim, Heidelberg
Neubau ab 2023
Bauantrag/Bauanzeige nach dem 1.1.2023 — erhöhte lineare AfA
Denkmal-Sonder-AfA
§ 7i EStG auf den Sanierungsanteil bei Baudenkmälern
Denkmal-Sonder-AfA
Anschlusszeitraum — danach vollständig abgeschrieben
So wird aus 250.000 € Kaufpreis 1.400 € Steuerersparnis im Jahr.
Kaufpreis ermitteln
Beispiel: eine 3-Zimmer-Wohnung in Karlsruhe für 250.000 €.
Gebäudeanteil aufteilen
Faustregel 80 % Gebäude, 20 % Grundstück — im Kaufvertrag oder per BMF-Aufteilungsschema.
AfA-Betrag berechnen
2 % linearer Satz auf den Gebäudewert, jedes Jahr aufs Neue.
Steuerersparnis berechnen
Bei 35 % Grenzsteuersatz reduziert sich deine Steuerlast direkt.
Was holt die AfA aus deiner Steuerlast zurück?
Stell Kaufpreis, Grenzsteuersatz und AfA-Satz ein und sieh sofort, wie viel du jedes Jahr allein durch die Gebäude-Abschreibung sparst.
2 % Standard · 2,5 % Baujahr vor 1925 · 3 % Neubau
Nur die lineare Gebäude-AfA. Schuldzinsen, Sanierungskosten und Sonderabschreibungen kommen obendrauf — dann wird der Hebel noch größer.
Kompletten Cashflow rechnen →Die AfA ist der einzige Steuerhebel, der dir Jahr für Jahr Geld zurückholt, ohne dass real Geld fließt.
Grundstück wird nicht abgeschrieben. Gebäude schon.
Der Grundstücksanteil
Grund und Boden nutzen sich nicht ab — sie verlieren nicht durch Zeitablauf an Substanz. Das Finanzamt erkennt hier keine AfA an, egal wie lange du die Immobilie hältst.
Der Gebäudeanteil
Das Gebäude verschleißt real — Dach, Technik, Bausubstanz altern. Genau diesen Werteverzehr bildet die AfA steuerlich ab, Jahr für Jahr, unabhängig vom tatsächlichen Cashflow.
Typische Kaufpreisaufteilung bei WBD-Objekten in Karlsruhe, Mannheim und Heidelberg — im Einzelfall abweichend je nach Lage und Grundstücksgröße.
Bei Denkmalschutz-Sanierungen holst du bis zu 9 % pro Jahr heraus.
Zusätzlich zur normalen AfA greift bei denkmalgeschützten Sanierungsobjekten die Sonder-AfA nach § 7i EStG: 9 % pro Jahr in den Jahren 1-8, danach 7 % in den Jahren 9-12 — der gesamte Sanierungsanteil ist so in 12 Jahren abgeschrieben.
= 227.500 € Sanierungsaufwand nach §7i, über 12 Jahre voll absetzbar
2 % ab Baujahr 1925 · 2,5 % für Baudenkmäler vor 1925
Vereinfachte Modellrechnung nach §7i EStG (Sonder-AfA auf den Sanierungsanteil, lineare Alt-AfA auf die Restsubstanz). Schuldzinsen und laufende Werbungskosten kommen obendrauf. Keine Steuerberatung — Voraussetzung ist die Denkmalbescheinigung der Behörde.
Kompletten Cashflow inkl. Zinsen rechnen →Vier Fehler, die bei der AfA-Berechnung echtes Geld kosten.
Möblierung separat abschreiben?
Einbauküche, Möbel und andere bewegliche Wirtschaftsgüter haben eigene, viel kürzere Nutzungsdauern (meist 8-13 Jahre) und müssen getrennt vom Gebäudewert abgeschrieben werden — sonst verschenkst du Abschreibungsvolumen.
Erhaltungsaufwand vs. Herstellungskosten?
Übersteigen Sanierungskosten in den ersten drei Jahren nach Kauf 15 % des Gebäudewerts (ohne Umsatzsteuer), gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten und müssen über die AfA verteilt statt sofort abgesetzt werden.
Grundstücksanteil zu niedrig angesetzt?
Wird der Gebäudeanteil im Kaufvertrag unrealistisch hoch angesetzt, um mehr AfA zu erzeugen, kann das Finanzamt die Aufteilung nach dem BMF-Schema korrigieren — mit Nachzahlung. Realistische Werte sind sicherer.
AfA bei Erbschaft oder Schenkung?
Hier gilt die Fußstapfentheorie: Du führst die AfA des Vorbesitzers fort, statt neu zu beginnen. Wer das übersieht, rechnet mit falschen Restlaufzeiten und Beträgen.
Erfahrung, die in jede Kaufpreisaufteilung einfließt.
Ø Gebäudeanteil bei typischen WBD-Objekten in Karlsruhe, Mannheim und Heidelberg.
geprüfte Transaktionen seit 1984 — Erfahrung, die in jede Kaufpreisaufteilung einfließt.
Sonder-AfA bei Denkmalschutz-Sanierungen — in den ersten 8 Jahren pro Jahr absetzbar.
AfA-Abschreibung — kurz beantwortet.
Was genau ist die AfA bei Immobilien?
Die AfA (Absetzung für Abnutzung, § 7 EStG) ist die steuerliche Abschreibung des Wertverlusts eines Gebäudes über seine Nutzungsdauer. Bei vermieteten Immobilien darfst du jährlich einen festen Prozentsatz des Gebäudewerts als Werbungskosten von deinen Mieteinnahmen absetzen — das senkt dein zu versteuerndes Einkommen, ohne dass dir tatsächlich Geld abfließt.
Wie hoch ist die AfA für eine vermietete Wohnung?
Für die meisten Bestandsimmobilien (Baujahr ab 1925) gilt die lineare AfA von 2 % pro Jahr auf den Gebäudewert, verteilt über 50 Jahre. Bei Gebäuden vor 1925 sind es 2,5 % über 40 Jahre. Neubauten mit Bauantrag oder Bauanzeige ab dem 1.1.2023 profitieren von der erhöhten linearen AfA von 3 % über rund 33 Jahre.
Wie berechne ich die AfA konkret?
Beispiel: Kaufpreis 250.000 €, Gebäudeanteil 80 % = 200.000 €. Bei 2 % AfA sind das 4.000 € pro Jahr, die du von deinen Mieteinnahmen abziehst. Bei einem persönlichen Grenzsteuersatz von 35 % ergibt das rund 1.400 € Steuerersparnis pro Jahr — also etwa 117 € im Monat, allein aus der Gebäude-AfA.
Warum wird nur das Gebäude abgeschrieben, nicht das Grundstück?
Grundstücke nutzen sich nicht ab — sie verlieren nicht durch Zeitablauf an Substanz. Das Finanzamt erkennt daher nur den Gebäudeanteil als abschreibungsfähig an. Die Aufteilung erfolgt meist über die Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag oder eine Bewertung nach dem BMF-Aufteilungsschema; als Faustregel gelten in gefragten Lagen wie Karlsruhe, Mannheim oder Heidelberg oft 75-85 % Gebäudeanteil.
Was ist die Sonder-AfA bei Denkmalschutz?
Bei denkmalgeschützten Sanierungsobjekten kannst du zusätzlich zur normalen AfA die Denkmal-AfA nach § 7i EStG nutzen: 9 % pro Jahr auf den Sanierungsanteil in den Jahren 1 bis 8, danach 7 % pro Jahr in den Jahren 9 bis 12. Damit wird der gesamte Sanierungsanteil innerhalb von 12 Jahren steuerlich abgeschrieben — deutlich schneller als bei linearer AfA.
Muss ich einen Steuerberater für die AfA-Berechnung einschalten?
Für die korrekte Aufteilung von Kaufpreis in Grundstücks- und Gebäudeanteil sowie für die Eintragung in der Steuererklärung (Anlage V) ist ein Steuerberater dringend empfehlenswert. WBD arbeitet eng mit spezialisierten Steuerberatern zusammen und bereitet die Kaufpreisaufteilung bereits vor dem Kauf sauber auf.
Kann ich die AfA auch bei einer geerbten oder geschenkten Immobilie nutzen?
Ja, aber mit Einschränkung: Bei Erbschaft oder Schenkung führst du grundsätzlich die AfA des Vorbesitzers fort (sogenannte Fußstapfentheorie) — du beginnst die Abschreibung also nicht neu, sondern setzt den bereits abgeschriebenen Zeitraum fort.
Was passiert, wenn ich die Immobilie vor Ablauf der AfA-Dauer verkaufe?
Die AfA läuft einfach aus, sobald du nicht mehr Eigentümer bist — es gibt keine "Nachzahlung" der Steuerersparnis. Wichtig ist eher die Spekulationsfrist von 10 Jahren: Verkaufst du innerhalb dieser Frist mit Gewinn, kann der Wertzuwachs steuerpflichtig werden.
Lohnt sich die AfA auch bei niedrigerem Einkommen?
Der Steuereffekt skaliert mit deinem Grenzsteuersatz — je höher, desto stärker der Hebel. Bei niedrigeren Steuersätzen ist die AfA trotzdem sinnvoll, weil sie den laufenden Cashflow verbessert; sie ist aber meist nicht der Hauptgrund für den Immobilienkauf, sondern ein zusätzlicher Baustein neben Mietrendite und Wertsteigerung.
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