Baut ihr Vermögen für eure Kinder auf. Die Mieter zahlen mit.

Familien vereinen drei Vorteile in einer Person: eine starke gemeinsame Bonität durch zwei Einkommen, einen Steuerhebel über Ehegattensplitting und Grenzsteuersatz und einen sehr langen Zeithorizont bis die Kinder erwachsen sind. Mit dem gemeinsamen Einkommen lässt sich früh ein fremdfinanzierter Sachwert aufbauen, den die Mieter über rund 20 Jahre abbezahlen. Pünktlich zum Erwachsenwerden der Kinder steht so ein weitgehend schuldenfreies Vermögen — für Ausbildung, Studium, Startkapital oder eine steueroptimierte Übertragung. Wichtig: Es geht um eine vermietete Kapitalanlage, nicht um das selbstbewohnte Eigenheim.

Steuerlich ist es oft sinnvoll, dass der Partner mit dem höheren Grenzsteuersatz die Immobilie hält — dort mindern AfA und Zinsen die Steuer am stärksten. Hält jeder die Hälfte, nutzt nur ein Teil den höheren Satz. Beispiel: Verdient ein Partner deutlich mehr (etwa 42 % Grenzsteuersatz) und der andere weniger (etwa 28 %), bringt das 100-prozentige Halten durch den Höherverdiener meist die größere Ersparnis. Erb-, Trennungs- und Nachfolgefragen solltet ihr davon getrennt mit einem Notar regeln. Wir zeigen die Optionen auf, die konkrete Zuordnung stimmt ihr mit eurem Steuerberater ab.

Der Kern ist der Zeithebel: Ihr kauft heute eine vermietete Wohnung, weitgehend fremdfinanziert. Über die Jahre tilgen die Mieteinnahmen die Schulden, während der Wert der Immobilie tendenziell steigt und die Inflation die Restschuld real entwertet. Ist euer Kind erwachsen (grob 18–25 Jahre später), ist die Wohnung weitgehend oder ganz abbezahlt. Dann habt ihr die Wahl: Ihr überlasst sie dem Kind als Studien- oder Startwohnung, ihr nutzt den laufenden Mietcashflow, oder ihr übertragt die Immobilie steueroptimiert. So werden künftige Kosten der Kinder heute mit Steuervorteilen vorfinanziert.

In Deutschland kann jedes Elternteil jedem Kind alle zehn Jahre bis zu 400.000 € steuerfrei schenken. Wer früh beginnt, kann eine Immobilie oder Anteile daran über mehrere Zehnjahres-Zeiträume weitgehend steuerfrei übertragen — etwa durch schrittweise Schenkung von Miteigentumsanteilen, oft kombiniert mit einem Nießbrauch, bei dem die Eltern die Mieteinnahmen zunächst behalten. Das reduziert die spätere Erbschaftsteuer erheblich. Die konkrete Gestaltung gehört in die Hände von Steuerberater und Notar; diese Seite erklärt nur das Prinzip.

Ihr kauft heute eine Wohnung in einer Universitätsstadt wie Karlsruhe, Mannheim oder Heidelberg und vermietet sie zunächst 10–15 Jahre an Studierende. In dieser Zeit fließen Mieteinnahmen und Steuervorteile. Kommt euer Kind später selbst zum Studieren in die Stadt — oft rund 18 Jahre nach der Geburt — zieht es in die dann größtenteils abbezahlte Wohnung ein. Effektiv werden die späteren Wohnkosten der Kinder heute mit Steuervorteilen und fremdem Kapital vorfinanziert. Nach dem Studium kann die Wohnung weiter vermietet, übertragen oder verkauft werden.

Als grobe Faustregel für ein Paar mit zwei Einkommen von zusammen etwa 80.000–130.000 € brutto: die Kaufnebenkosten (rund 10 %) sollten möglichst gedeckt sein, plus ein kleiner Eigenkapitalpuffer — häufig landet man bei rund 30.000–50.000 € als sinnvoller Untergrenze. Mehr Eigenkapital senkt die Rate, drückt aber die Eigenkapitalrendite. Dank der starken Doppelverdiener-Bonität ist bei guter Bonität teils eine Finanzierung inkl. Nebenkosten möglich. Die für euch passende Struktur rechnen wir im Erstgespräch konkret durch.

Das ist die häufigste Frage — und die Antwort hängt von euren Zielen ab. Das selbstbewohnte Eigenheim ist ein Konsumgut: Es bringt keine Miete, keine absetzbaren Kosten und bindet viel Eigenkapital. Eine vermietete Kapitalanlage dagegen wird von den Mietern mit abbezahlt und senkt eure Steuer, arbeitet also für euch. Viele Familien starten deshalb bewusst mit der Kapitalanlage und finanzieren sich das Eigenheim später aus einer stärkeren Vermögensposition. Wir haben dazu eine eigene Seite: „Eigenheim oder Kapitalanlage — was zuerst?" — und rechnen beide Wege im Gespräch für euch durch.

Beim Privatkauf greift das Familienrecht. Stehen beide Partner im Grundbuch, gehört die Immobilie hälftig; steht nur ein Partner darin, regelt in der Zugewinngemeinschaft der Zugewinnausgleich einen fairen Ausgleich. Um späteren Streit zu vermeiden, empfehlen wir vor dem Kauf eine klare Vereinbarung — etwa einen Ehevertrags-Check oder eine notarielle Regelung. Das kostet überschaubar (grob 200–500 €) und schafft für beide Seiten Klarheit. Das ist eine rechtliche Frage für Anwalt oder Notar; wir sorgen dafür, dass ihr sie vor dem Kauf auf dem Schirm habt.

Genau das ist der Sinn des Hebels: Eine solide gerechnete Kapitalanlage soll euch nicht Monat für Monat viel Geld kosten. Den größten Teil trägt die Kaltmiete, einen weiteren Teil holt ihr über die Steuer zurück — übrig bleibt oft ein überschaubarer Eigenbeitrag, in vielen Konstellationen nach Steuern nahe null. Aufgebaut wird das Vermögen nicht aus einem zweiten Gehalt, sondern aus Zeit, Miete und Steuervorteil. Wie eure konkrete Rechnung aussieht, hängt von Einkommen, Objekt und Finanzierung ab — das rechnen wir ehrlich mit euch durch.

Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich. Unser Modell ist darauf ausgelegt, dass sich die Kapitalanlage für euch rechnet — inklusive der Leistungen rund um Auswahl, Prüfung, Kauf, Sanierung und die Vermittlung der Verwaltung. Die genaue Kostenstruktur und eure individuelle Rechnung besprechen wir transparent, bevor ihr euch zu irgendetwas verpflichtet. So habt ihr eine informierte Grundlage für eine Entscheidung, die die Zukunft eurer Kinder betrifft.